前滩豪宅究竟有多火？可以说只要被打上“前滩豪宅”的标签，那么基本上就会引爆楼市！

但是这或许只能成为历史了。

因为这一次前滩豪宅爆出的大冷门完全颠覆了我们这一认知。

(资料图片)

今年四月，陆家嘴集团打造的世纪前滩·天御项目，还未开盘就已经引爆市场：前滩商务区收官之作、前滩唯一同时将城市景观和江景尽收眼底的高层豪宅、前滩太古里正对面……

如此多的标签，随便哪一个拿出来不是火爆魔都楼市的存在？

但是天意弄人，从4月17日开始认购开始，画风突变，“爆冷”成了世纪前滩·天御身上最刺眼的标签，一直到认购结束前倒数第二天都没有触发积分。

4月21日认购结束，世纪前滩·天御勉强撞线触发积分，这一结果可谓是大跌眼镜，但是故事到这里还未结束。

5月9日，上海耀龙投资有限公司发布公告，由于有13组意向认购客户不符合条件，世纪前滩·天御已经确定不触发积分。

世纪前滩·天御公告

从一开始有观点预计会触发积分100+，到最终不触发积分，世纪前滩·天御究竟是如何骗过我们所有人的呢？

01

生不逢时无可奈何

对世纪前滩·天御来说，此次开盘选择在了一个“神仙打架”的特殊时期，想要杀出重围实属不易。

就在世纪前滩结束认购的第二天，徐汇滨江的百汇园最后一期开盘选房，当日售罄，而且入围积分高达106.64分；

紧接着4月23日-24日，前滩百合园盛大开盘，开盘后仅仅几个小时，首开的164套房源全部售罄，总销超过50亿；

除此之外还有杨浦滨江的缦云上海，在四月份首开售罄，开盘仅两个多小时就宣告售罄。

如此多同一时期入市的高端楼盘，将市场上有限的品质客户无情瓜分，还留给世纪前滩·天御的有效客户本身就不多了。

而且除了已经售罄的火爆楼盘，顶流项目如滨江凯旋门，云锦东方也是同期放出消息即将入市：

原本还在犹豫的客户，估计就放弃天御，选择等待新项目了。

值得注意的是，在如此激烈的竞争环境下，天御在营销环节一直是比较消极的状态：项目样板间实际上是做出来了，但是却没有对外开放，而且连个售楼处都没有。

这样高冷的卖楼方式，放在以往可能没啥问题，毕竟前滩豪宅都是“被抢”的存在，不需要售楼处，临时搭个棚买房队伍都能长龙摆尾。

图源：真叫卢俊

可惜，高端客户群体虽然对前滩项目有独特的偏爱，但是也难以承受众多豪宅一时间铺天盖地而来的态势，这个时候操盘不积极的项目，自然会被市场所冷落。

02

前滩楼市巅峰不再

另外，天御此次爆冷的原因还和市场变化有很大关系。而陆家嘴集团之所以卖楼如此高冷，很可能没有意识到市场的转变，认为世纪前滩·天御就应该成为楼市爆火项目。

至于前滩楼市的火爆，很大一部分原因是该区域一直存在高倒挂现象。

但是这种高倒挂现象，也存在一定的泡沫。

例如前滩九宫格中豪宅三湘印象名邸，一线滨江的户型挂牌价格一度突破25万，但是一直没有成交，处于有价无市的状态，所谓的高倒挂也只能是纸面财富而已。

三湘印象名邸 魔都楼市实地踩盘

而且从去年年底开始，前滩楼市的倒挂现象就开始出现了拐头，前滩目前二手房的成交单价，已经从巅峰时期的18万左右，回落到了16万左右。

而本次世纪前滩·天御的预售价达到了12.98万，倒挂空间已经十分有限，更是远远无法和黄浦、徐汇滨江这些顶流地段相比。

如果单纯从市场角度来看，楼市价格倒挂回落现象背后，可能是整个前滩楼市发展的巅峰时期已经过去。

前滩区域从2012年8月30日至今，经过十多年的高速发展，城市形象已经基本呈现，目前前滩新房的开发也是到了尾声，这个时候出现一些爆冷盘也是属于比较正常的现象。

03

自身缺陷难举大旗

虽然处境艰难，但是如果豪宅足够诱人，依然是能够成为红极一方的存在，但可惜，世纪前滩·天御不仅没能依靠品质扭转局面，反而两个自身缺陷让他的产品价值大打折扣。

第一，项目外部环境一般。西侧的办公楼会遮挡视野和采光，让本就不多的江景更加捉襟见肘；另外，地块东侧紧挨着南北高架，不可避免的噪音对居住舒适度会产生比较明显的影响。

世纪前滩·天御 魔都楼市实地踩盘

第二，世纪前滩·天御虽然成就了前滩住宅高度top1，但是却没有攻克超高层住宅自带得房率低的难关。

一方面，超高层住宅对电梯井的要求比较高，一般需要配置三梯甚至是四梯的电梯井，这无疑会削减住房面积，造成得房率较低；

另外一方面，为了考虑安全性，高层建筑墙体一般来说要更加厚实一些，同样这也会直接导致住房面积的进一步削减。

一般情况下，为了减小得房率低对居住体验感的影响，大部分超高层住宅都会尽可能把户型做大，例如，浦东超高层顶流豪宅汤臣一品，最小面积高达434㎡；浦西超高层豪宅华侨城苏河湾，最小面积是176㎡。

但是本次世纪前滩·天御小户型较多，主力户型为116㎡-245㎡户型，即使是180㎡的户型，实际得房率可能也只有60%出头，可想而知居住舒适感比较一般。

2室户型图

所以开盘环境本就十分激烈，结果世纪前滩·天御在楼盘品质上还稍逊一筹，最终的结果也只能是大跌眼镜，成为前滩一冷再冷的意外盘了。

结语

此次前滩爆冷盘有两点值得注意的地方。

第一，“神仙打架”是大家捡漏的最好时机，天御虽然爆冷，但是高层江景一览无余、地处前滩太古里正对面等等这些硬实力也是不可否认的。

第二，前滩南未来的供应量巨大，仅陆家嘴一家在上个月就在前滩南拿了8块地。

天御的爆冷告诉我们一个道理，没有市场能够永远火热，前滩已经出现颓势，前滩南这么多新房将何去何从？

前滩的爆冷，无疑为前滩南悄悄蒙上了一层阴影。